Wie eine Interessensbekundung Ihre Immobilieninvestitionsgeschäfte retten kann

Die Buchstaben NOI stehen für Notice of Interest oder werden manchmal fälschlicherweise als Memorandum of Contract oder MOC bezeichnet. Es ist normalerweise ein einseitiges Dokument, das festlegt, dass die Person, die das Dokument zur Aufzeichnung beim County Clerks Office einreicht, aufgrund eines unterzeichneten Kauf- und Verkaufsvertrags ein angemessenes Interesse an einer Immobilie hat.

Der NOI wird am häufigsten verwendet, wenn ein Investor einen Kauf- und Verkaufsvertrag mit einem Hausbesitzer/Verkäufer abschließt und jedem, der versucht, ein weiteres Angebot für die Immobilie zu machen, zeigen möchte, dass er ein rechtliches Interesse an der Immobilie hat. Dies ist dann der Fall, wenn jemand anderes, meist ein anderer Investor, hinzukommt und dem Hauseigentümer einen höheren Preis anbietet.

Die Praxis von Investoren, Immobilien nach Vertragsschluss zu erhöhen, wird in notleidenden Märkten immer häufiger, kommt aber sogar auf normalen Märkten vor. Die Investoren, die gegenüber Hausbesitzern regelmäßig Aussagen machen wie: "Holen Sie sich Ihr höchstes Angebot von diesen anderen Typen und rufen Sie mich zurück, ich gebe Ihnen mehr Geld als alle anderen – ich muss es nur schriftlich sehen". Der hässliche Teil dieser Aussage ist der Begriff "schriftlich", denn das bedeutet normalerweise, dass ein Vertrag vom Hausbesitzer unterzeichnet werden musste.

Obwohl ich dem Hausbesitzer keinen Vorwurf machen kann, dass er mehr Geld will, habe ich am häufigsten einen Black-Hat-Investor gesehen, der versucht, den Deal zu stehlen, tatsächlich zum Schlusstisch kommt und den Preis unter seinem Wert neu verhandelt hatte ursprünglich den vertrauensvollen Verkäufer angeboten. Wie soll ich wissen? Ich war auf der anderen Seite seiner Angebote und musste kämpfen, um meine Verkäufer zu halten.

Gelegentlich müssen wir also für unsere Schließungen kämpfen, und ich habe dies in anderen Artikeln darüber behandelt, wie das geht. Der ironische Teil ist, dass es strafbar ist, jemanden dazu zu bringen, einen Vertrag zu unterzeichnen, während ein anderer Vertrag in Kraft ist. Die Generalstaatsanwaltschaft nimmt diese Fälle auf, wenn Sie Beweise vorlegen und der Verkäufer kooperiert – was normalerweise der Fall ist, wenn dem Hauseigentümer eine Klage oder eine Zwangsvollstreckung droht.

Wenn wir also einen Vertrag mit einem Verkäufer unterzeichnen, vermerken wir fast immer eine NOI in den öffentlichen Aufzeichnungen, die effektiv ein Pfandrecht an der Immobilie darstellt. Ich möchte dies wiederholen, weil die Feinheiten dieses "Pfandrechts" sehr weitreichend sind. Diese NOI muss nun als Pfandrecht an der Immobilie freigegeben werden, bevor das Eigentum übertragen werden kann, es sei denn, es gibt eine Zwangsvollstreckung, um es zu löschen, oder der Pfandgläubiger (der ursprüngliche Investor/Käufer) leitet eine Zwangsvollstreckung ein, um die Immobilie zu übernehmen. Wenn das hart klingt, ist es nur eine Lösung für ein Problem, bei dem eine Vertragspartei sein Ende der Vertragsbedingungen nicht einhält – genau wie es ein Kreditgeber einem Hausbesitzer tut.

Die NOI muss nicht vom Hauseigentümer/Verkäufer unterschrieben werden, damit jeder eine NOI auf jedem Grundstück platzieren kann. Denken Sie daran, es gibt normalerweise ein Schild im Sekretariat, das besagt, dass "Wenn Sie ein ungültiges Pfandrecht eingeben, ist es ein Verbrechen", also überlegen Sie zweimal, was Sie tun, bevor Sie es tun – don Tun Sie es nicht aus Wut oder es könnte Sie viel Anwaltskosten kosten.

Trotzdem behandeln die Gerichte und manchmal der Aufnahmebeamte NOIs als widerspenstige Schwiegereltern. Sie tolerieren sie wahrscheinlich wegen der Gebühren, aber sie mögen sie nicht sehr, weil der Verkäufer nicht weiß, dass diese Pfandrechte eingereicht wurden. Viele Standard-Immobilienverträge verbieten ausdrücklich die Einreichung einer Interessenbekundung, die in das öffentliche Register aufgenommen wird. Dieses Verbot kann umgangen werden, indem Sie diese entsprechende Klausel streichen und sowohl den Verkäufer als auch den Käufer abzeichnen lassen oder Ihrem Vertrag eine übergeordnete Klausel oder einen Zusatz hinzufügen.

Sobald eine NOI in den öffentlichen Aufzeichnungen hinterlegt ist, muss der Titelagent bei der nächsten Übertragung des Eigentums an der Immobilie eine Pfandbefreiung für die NOI unterzeichnen lassen, um eine Eigentumsrichtlinie für die Immobilie zu schreiben oder sie als " Ausnahme" in der Richtlinie. Wenn die NOI nicht durch eine Pfandrechtsfreigabe erlischt, wurde der Titel "getrübt" und muss gelöscht werden und eine Übertragung auf einen neuen Käufer kann möglicherweise nicht ordnungsgemäß erfolgen.

Hier kommen Sie ins Spiel, um das Pfandrecht freizugeben, und dies geschieht normalerweise, wenn Sie es am wenigsten erwarten – kurz bevor Sie sich selbst schließen wollten! Manchmal ruft der Hausbesitzer an, wenn er eine Kopie des aufgezeichneten NOI vom Büro des Sachbearbeiters erhält und er es nicht erwartet hat – so oder so versucht der Verkäufer, die Transaktion abzulehnen. Manchmal hat der Verkäufer seine Meinung aus einem triftigen Grund geändert, meistens nicht.

Sie haben ein paar Möglichkeiten, wenn der NOI "den Fan trifft", sozusagen:

1.) Geben Sie die NOI mit einem Dokument zur Freigabe des Pfandrechts frei und lassen Sie sich für die Freigabe des Pfandrechts bezahlen

2.) Honker down und kämpfen gegen den Verkäufer, um zum Abschluss zu kommen oder bezahlt zu werden, um das Pfandrecht freizugeben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Ihre Wahl persönlich ist und durch den möglichen entgangenen Gewinn bei der Transaktion, das wahre Motiv des Hausbesitzers/Verkäufers, nicht verkaufen zu wollen, wie viel Sie für eine Aufhebung des Pfandrechts bezahlt werden können und Ihre Verfügung an diesem Tag bestimmt wird. Letztlich haben Sie die Wahl, ob Sie den Verkäufer zur Schließung zwingen oder das Pfandrecht freigeben.

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Source by Dave Dinkel

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