Was Hauseigentümer wissen müssen, wenn es um Zwangsversteigerungen geht


Den Abschottungsprozess verstehen

Was ist eine Abschottung?

Abschottung ist der Prozess, der einem Kreditgeber ermöglicht, sich zu erholen der geschuldete Betrag für ein notleidendes Darlehen durch Verkauf oder Übernahme des Eigentums an dem Objekt, das das Darlehen besichert. Der Abschottungsprozess beginnt, wenn ein Kreditgeber die entsprechenden Dokumente bei den zuständigen Behörden einreicht (siehe unten für weitere Einzelheiten).

Colorado Abschottungsgesetze

Colorado Zwangsversteigerungen auftreten, sowohl vor Gericht und außergerichtliche Verfahren

Das gerichtliche Verfahren findet Anwendung, wenn in der Hypothek oder Treuhandurkunde keine Verfügungsgewalt vorhanden ist. Der Prozess beginnt, wenn die Hypothekendarlehensakte mit dem Gerichtssystem übereinstimmt. Der Kreditnehmer erhält dann ein Schreiben des Gerichts, das die Zahlung verlangt. In der Regel erhalten Sie 30 Tage Zeit, um mit einer Zahlung oder einer schriftlichen Antwort an den Anwalt und die beteiligten Parteien der Bank zu antworten. Wenn Sie nicht innerhalb der angegebenen Frist antworten, wird ein Urteil eingegeben und der Kreditgeber kann den Verkauf des Eigentums durch eine Auktion anfordern. Wenn Sie eine schriftliche Antwort beim Gericht einreichen, gibt es eine Anhörung und der Prozess dauert länger und kann sogar vorweggenommen werden. Wenn ein Urteil eingegeben wird, wird ein Auktionsdatum festgelegt, normalerweise mehrere Monate in der Zukunft. Sobald die Immobilie verkauft ist, erhält man eine Räumungsbenachrichtigung durch das Büro des Sheriffs, und Sie müssen das Haus sofort räumen.

Die am häufigsten praktizierte Methode der Zwangsvollstreckung in Colorado ist die gerichtliche Zwangsvollstreckung. Es wird von einem öffentlichen Treuhänder durchgeführt, der als unparteiische Partei auftritt. Der Prozess beginnt, wenn der Kreditgeber die erforderlichen Dokumente bei dem öffentlichen Treuhänder des Bezirks einreicht, in dem sich die Immobilie befindet. Der öffentliche Treuhänder reicht dann eine "Benachrichtigung der Wahl und der Nachfrage" (NED) mit dem Bezirksbeamten und dem Recorder ein. Sobald der NED erfasst ist, soll der Public Trustee Sale des Grundstücks zwischen 110 und 125 Tagen nach der Aufnahme stattfinden.

Vorverteidigungszeitraum

Viele Faktoren können zum Ausfall führen Zahlung auf ein Wohnungsbaudarlehen und schließlich Zwangsvollstreckung. Viele sind nicht die Schuld des Hausbesitzers. Vielleicht liegt es an einer Notlage (Einkommensverlust, Militäreinsatz, Gesundheit oder Familienprobleme) oder an "Kreditbetrug" oder "kreativer Finanzierung" durch die Banken (Adjustable Rate oder ARM, Option ARM, Negative Amortisation oder Interest Only-Kredit) ). Was auch immer der Grund für eine Zwangsvollstreckung ist, stellt keine erfreuliche Erfahrung dar.

Die Zwangsvollstreckung beginnt gewöhnlich, nachdem der Hausbesitzer mehrere Zahlungen verpasst hat und verschiedene Versuche unternommen wurden, die Bank zu sammeln. Schauen wir uns an, was normalerweise stattfindet und was Sie normalerweise erwarten können.

Tag 1: Du vermisst deine erste Zahlung

Tag 1-15: Gnadenfrist (Einige Kreditgeber gewähren nur 10 Tage)

Tag 16-30: Eine Verspätung wird bewertet

Tag 30: Kreditnehmer ist in Verzug

Tag 45-60: Kreditgeber sendet "Nachfrage" oder "Bruch" Brief, und Anrufe beginnen

Tag 60-90: Lender schickt Briefe und telefoniert. Ein Tilgungsplan oder ein Kreditmodifikationsplan kann angeboten werden.

Tag 90-105: Der Kreditgeber verweist das Darlehen an die Abteilung für Schadenminderung / Zwangsvollstreckung und behält einen Anwalt, um die Zwangsversteigerung zu behandeln.

Tag 90 – ?????: Der Anwalt des Kreditgebers reicht die erforderlichen Dokumente bei dem öffentlichen Treuhänder ein, der dann eine NED beim Bezirksangestellten und beim Rekorder einreicht. Sobald die NED registriert ist, soll die Liegenschaft innerhalb von 110-125 Tagen bei einem öffentlichen Treuhandverkauf verkauft werden.

Bekanntmachung über Verkauf / Auktion

Einmal die NED (Bekanntmachung von Wahl und Nachfrage) ) aufgezeichnet wird, muss die Bekanntmachung in einer Zeitung mit allgemeiner Verbreitung innerhalb des Kreises, in dem sich die Immobilie befindet, für einen Zeitraum von 5 aufeinander folgenden Wochen veröffentlicht werden. Der öffentliche Treuhänder muss innerhalb von 10 Tagen eine Kopie der veröffentlichten Mitteilung an den Hauseigentümer schicken. Mindestens 21 Tage vor dem Public Trustee Sale muss der Public Trustee eine Mitteilung an den Hauseigentümer senden, in der beschrieben wird, wie die Immobilie eingelöst und der Verkauf gestoppt werden kann.

Wenn der Hausbesitzer das Grundstück zurückgeben und den öffentlichen Treuhänder stoppen möchte Verkauf, muss er mindestens 15 Tage vor der Zwangsversteigerung eine "Absicht zur Heilung" beim Amt des öffentlichen Treuhänders einreichen. Er hat dann bis zum Mittag des Tages vor dem Verkauf, um das Darlehen aktuell zu halten und das Eigentum einzulösen.

Der öffentliche Treuhänder führt normalerweise den Verkauf am Gerichtsgebäude. Bieter müssen sich im Voraus anmelden und Mittel zur Verfügung haben. Beim Verkauf liest der öffentliche Treuhänder das schriftliche Angebot des Kreditgebers, dann kann jede registrierte Partei bieten. Der erfolgreiche Bieter erhält eine Kaufbescheinigung.

Einlösungszeitraum

Für den Hauseigentümer gibt es nach einer Zwangsversteigerung in Colorado keine Einlösungsfrist mehr.

Wie man gerichtliche Verfallserklärung vermeidet – was sind Ihre Optionen?

VERWEIGERUNG!

Es ist ein hartes Wort, über das die meisten Leute nicht nachdenken … bis sie es müssen. Wenn Sie mehrere Monate auf Ihrer Hypothek sind, ohne Geld für professionelle Hilfe, und am Ende Ihres Seils … kann Abschottung das EINZIGE sein, an das Sie denken können. Es geht dir in den Sinn und lässt dich verloren und verletzlich gegenüber den Anhängern skrupelloser "Profis" erscheinen, die sagen, dass sie Experten für Zwangsversteigerungen sind, aber nicht sind. STOP!

Sie befinden sich vielleicht in einer schwierigen Situation, aber es ist nicht hoffnungslos. Abschottung ist nicht Ihre einzige Option! Mein Name ist David Stitt, und ich habe gute Neuigkeiten für Sie. Sie haben Alternativen. Du kannst sie gerade nicht sehen. Aber wenn du mit diesem kurzen Leitfaden fertig bist, wird deine Vision geklärt sein und Optionen für deine Zukunft … gute Möglichkeiten … werden direkt vor deinen Augen sein.

Du bist nicht allein! In den Vereinigten Staaten sind die Anträge auf Zwangsvollstreckung in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, wobei in jedem Quartal mehr neue Zwangsvollstreckungen gemeldet wurden, was den Markt für Zwangsvollstreckungen auf Rekordniveau trieb. Du bist also nicht alleine. Aber wenn Sie wie die vielen tausend Menschen sind, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, sind Sie verängstigt und verwirrt. Sie sind überwältigt von dem legalen Hokuspokus der Zwangsvollstreckung. Sie wissen nicht, wem oder was Sie vertrauen sollen. Sie wurden zweifellos von Realtors and Attorneys auf die Matte gesetzt und warnen Sie vor den schrecklichen Konsequenzen, denen Sie gegenüberstehen, wenn Sie ihre Dienste nicht nutzen. Oder vielleicht haben Sie mit Hypothekenmaklern gearbeitet. Sie versprechen die Welt – oder Weltklasse-Kredite – und dann liefern sie nicht. Und dann ist da noch der Inhaber Ihrer Hypothek, der (nach monatelangen Verhandlungen) nicht willens ist, sich einen Zoll zu sparen, wenn es darum geht, einen günstigeren Zahlungsplan auszuarbeiten.

Nach allem, was Sie wahrscheinlich schon durchgemacht haben, ich Es ist nicht verwunderlich, dass Sie die Hoffnung auf eine "gute" Lösung aufgegeben haben und sich möglicherweise geweigert haben, die Zwangsvollstreckung zu akzeptieren, und die Jahre des Schadens, den sie Ihrer Kreditwürdigkeit zufügen werden. Noch einmal, STOP! Verzweifle nicht. Die Dinge sind nicht so schlimm, wie sie scheinen. Es gibt noch andere Möglichkeiten.

Eine helfende Hand, wenn du sie brauchst.

Dieser Survival Guide ist genau das, was der Name sagt: ein einfacher, geradliniger Ansatz für Zwangsversteigerungen. Es wurde geschaffen, um Ihnen und anderen Hausbesitzern zu helfen, besser über die Details der Zwangsvollstreckung informiert zu werden. Ich glaube, dass Wissen Macht ist … und ich hoffe, dass dieser Leitfaden Ihnen die Macht geben wird, eine vollständige Abschottung zu vermeiden.

Sobald Sie die Fakten kennen, werden Sie in der Lage sein, gut durchdacht und nachdenklich zu handeln Entscheidung und dann handle mit der Zuversicht, dass du tust, was das Beste für dich ist.

Auf den nächsten Seiten werden wir uns deine verschiedenen Möglichkeiten und die Vor- und Nachteile der einzelnen Seiten ansehen. Sie erhalten die Informationen, die Sie benötigen, um eine fundierte Entscheidung über Ihre Situation zu treffen.

Was sind Ihre Optionen?

Nachsicht

Forbearance ist ein Zahlungsplan, den ein Schuldner mit einem Kreditgeber eingeht, wenn er nicht in der Lage ist, rechtzeitig zu zahlen, oft aufgrund von Krankheit oder einer anderen vorübergehenden Situation. In der Nachsicht erlaubt der Kreditgeber Ihnen, Zahlungen für einen kurzen Zeitraum zu verzögern. Sie stimmen zu, dass Sie das Konto nach ein paar Monaten wegen höherer Zahlungen auf den neuesten Stand bringen. Das Problem ist, mehr als 85% der Schuldner standardmäßig nach der ersten Zahlung. Sie können die überhöhten Zahlungen nicht mehr leisten, nachdem die Nachsicht beendet ist, und sie sind wieder da, wo sie begonnen haben.

Kreditmodifikation

Eine Darlehensänderung ist eine dauerhafte Änderung einer oder mehrerer Bedingungen eines Hypothekendarlehens. Dies kann Ihnen helfen, die monatlichen Zahlungen auf ein erschwinglicheres Niveau zu senken. Sie können sich qualifizieren, wenn Sie sich von einem finanziellen Problem erholt haben und sich den neuen Zahlungsbetrag leisten können. Die Loss Mitigation Departments sind jetzt jedoch unterbemannt, erfahren und überlastet. Alptraumgeschichten gibt es im Überfluss zu dem Thema, dass die Kunden die Loss Mitigation Departments verfolgen und belästigen müssen, um ihren Papierkram durchzusetzen, um einer gerichtlichen Verfallserklärung zu entgehen. Nach all dem Ärger wird den meisten Hausbesitzern immer noch jegliche Hilfe verweigert und sie landen in Zwangsvollstreckung.

Teilanspruch

Ihr Kreditgeber kann möglicherweise mit Ihnen zusammenarbeiten, um eine einmalige Zahlung (Darlehen, die am Ende der Hypothek zu zahlen ist) vom FHA-Versicherungsfonds zu erhalten, um Ihre Hypothek aktuell zu machen. Sie können sich qualifizieren, wenn Ihr Darlehen 4-12 Monate straffällig ist und Sie in der Lage sind, volle Hypothekenzahlungen zu leisten.

Deed-In-Lieu (Freiwillige Zwangsvollstreckung)

Als letzten Ausweg können Sie Ihr Eigentum dem Kreditgeber freiwillig "zurückgeben". Sie können sich qualifizieren, wenn Sie in Verzug sind und sich nicht für eine der anderen Optionen qualifizieren, Ihre Versuche, das Haus vor der Zwangsversteigerung zu verkaufen, waren erfolglos, und Sie haben keine andere FHA-Hypothek in Verzug. "Abschottung" wird höchstwahrscheinlich auf Ihrer Kreditauskunft berichtet.

Darlehen Annahme

Hier übernimmt jemand anderes die Auszahlung Ihres Darlehens, in der Regel gegen Ihr Eigentum. Nach 1988 getätigte Kredite sind fast nie anzunehmen.

Konkurs

Viele Schuldner werden eine Menge Geld für einen Anwalt ausgeben, um einen Konkurs von Kapitel 13 einzureichen – was wirklich ein Zahlungsplan ist -, nur um das Haus zu verlieren. Im Wesentlichen zahlen Sie den Anwalt anstelle des Kreditgebers. Bevor Sie handeln, wissen Sie, wie viel der Prozess kosten wird und was Ihre neue erhöhte monatliche Zahlung sein wird. Wenn Sie eine Zahlung versäumen, wird Ihr Kapitel 13 gekündigt und Sie müssen Kapitel 7 einreichen. Dies kostet mehr Anwaltskosten, Vermögenswerte, einschließlich Ihres Hauses, werden liquidiert, und Ihre Kreditauskunft wird weiterhin eine Zwangsvollstreckung anzeigen.

Verkauf des Eigentums

Wenn der Hauseigentümer Eigenkapital in der Immobilie hat, kann und sollte er den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Der Hauseigentümer erhält beim Abschluss einen Scheck über das geschuldete Eigenkapital und die gezahlten Kosten. Die meisten Hausbesitzer in Zwangsvollstreckung haben jedoch wenig oder gar kein Eigenkapital. Seien Sie vorsichtig mit einem Grundstücksmakler, der Ihr Eigentum für Monate binden kann.

Nichts tun

Wenn es um die Zwangsversteigerung geht, ist Verschleppung ein Rezept für eine Katastrophe. Nichts zu tun, ändert nichts. Wenn Sie keine Maßnahmen ergreifen, werden Sie in Zwangsvollstreckung enden und Ihr Kredit wird für die nächsten 5-7 Jahre leiden.

Pre-Zwangsversteigerung (Short Sale)

Das Pre-Forclosure-Verkaufsprogramm erlaubt es dem Kreditgeber, seine Wohnung zu verkaufen, und verwendet den Nettoverkaufserlös, um die Hypothekenschuld zu begleichen, obwohl diese Erlöse geringer sind als der geschuldete Betrag. Es hat zwei wesentliche Vorteile gegenüber einer Zwangsvollstreckung: (1) Sie können nach nur 2 Jahren anstelle von 5 Anspruch auf ein neues Wohnungsbaudarlehen haben. (2) Sie sollten in der Lage sein, ein Mängelurteil zu vermeiden. Wenn ein Haus auf einer Auktion verkauft wird, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der ausscheidende Kreditgeber ein Mängelurteil einreicht, dramatisch an. Sie werden noch Jahre nach dir haben oder sie an jemand anderen verkaufen, der das tun wird.

Wie du sehen kannst, gibt es mehrere Möglichkeiten, die du in Betracht ziehen solltest – aber du musst sehen! Du kannst es dir nicht leisten, deinen Kopf wie einen Strauß in den Sand zu stecken und nichts zu tun. Im Zustand der Verleugnung zu sein, ist ein schlechter Zustand, um darin zu sein! Und wie wir bereits sagten, ist Verschleppung ein Rezept für eine Katastrophe.

Fragen, die Sie stellen müssen

Fragen, die Sie sich stellen müssen

1. Wenn ich Kapitel 13 Insolvenz einreiche, bedeutet eine vorübergehende Entlastung von meinen monatlichen Hypothekenzahlungen, dass ich die Zwangsvollstreckung für immer stoppen kann … oder werde ich nicht in der Lage sein, mit meinen Zahlungen Schritt zu halten, wenn ich wieder Zwangsversteigerungen bekomme?

2. Wenn ich Forbearance oder einen Kreditgeber-Zahlungsplan wähle, der mir zeitweise Entlastung von Zahlungen gibt, die ich mir jetzt nicht leisten kann … werde ich mir die überhöhten monatlichen Zahlungen leisten können, die ich in der Zukunft machen muss, oder werde ich Am Ende wieder Zwangsversteigerung?

3. Wenn ich meine monatlichen Ausgaben jetzt nicht mehr bezahlen kann, kann ich einen Zahlungsplan begehen … oder sollte ich mein Haus einfach an einen Kreditgeber mit einer Urkunde in Lieu abgeben und die schlechte Abschottungsmarke auf meiner Kredithistorie akzeptieren?

4. Wenn ich jetzt etwas tue, werde ich mehr Optionen für mich haben … oder sollte ich warten, bis der Sheriff vor meiner Haustür steht mit einem Order zu Vacate und hoffe, dass er / sie mir Gnade zeigen wird?

5. Wenn ich mich mit einem erfahrenen Immobilieninvestor absuche, werde ich in der Lage sein, aus dieser Situation herauszukommen, ohne meinen Kredit zu ruinieren … oder ist meine einzige Option, Tausende von Dollar für Anwaltskosten auszugeben, Maklerprovisionen und immer noch die Möglichkeit zu verlieren mein Haus?

Fragen an Ihren Hypothekenmakler

1. Gewähren Sie schriftlich, dass Sie mein Darlehen schließen, bevor mein Fall vor einen Richter vor Gericht geht?

2. Welchen Zinssatz berechnen Sie?

3. Wie viele Punkte berechnen Sie?

4. Wie werden meine monatlichen Zahlungen mit dem verglichen, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Das Gleiche?

5. Wie hoch ist die Summe aller Abschlusskosten?

Fragen an Ihren Anwalt

1. Wenn ich den Konkurs nach Kapitel 13 einreiche, wird es die Zwangsversteigerung stoppen oder es einfach hinhalten?

2. Wie hoch sind Ihre Gebühren für die Einreichung von Konkurspapieren und den Umgang mit meinem Fall?

3. Wie werden meine monatlichen Zahlungen mit dem verglichen, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Das Gleiche?

4. Was passiert, wenn ich meine Zahlungen nicht erfülle, weil ich sie nicht erstellen kann?

5. Kann ich nicht selbst einen Konkurs im Gerichtsgebäude einreichen und Tausende von Dollars sparen?

Fragen an Ihren Makler

1. Gewähren Sie schriftlich, dass Sie mein Haus verkaufen, bevor mein Fall vor einen Richter vor Gericht geht?

2. Muss ich Ihre Provision bezahlen, wenn ich jemanden finde, der das Haus kaufen möchte?

3. Wie viel schulde ich Ihnen, wenn Sie das Haus nicht verkaufen und ich es aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung zur Zwangsvollstreckung verliere?

4. Wenn der Verkaufspreis meine Verschuldung und Ihre Provisionen nicht deckt, muss ich in meine eigene Tasche greifen, um Sie zu bezahlen?

5. Wie lange wird Ihr Vertragsangebot das Haus binden und Sie zu einer Provision berechtigen?

Fragen an Ihren ausscheidenden Kreditgeber

1. Können Sie einen Zahlungsplan (Nachsicht) mit mir erarbeiten und werden Sie alles schriftlich schreiben, bevor ich dem zustimme?

2. Wenn Sie diesen Bedingungen zustimmen, werden Sie schriftlich zustimmen, die Zwangsvollstreckung zu stoppen?

3. Was werden meine monatlichen Zahlungen im Vergleich zu dem, was sie jetzt sind? Höher? Niedriger? Gleich?

4. Wenn ich mit diesem Zahlungsplan zu spät komme, fängst du dort an, wo du mit der Zwangsvollstreckung aufgehört hast?

5. Da Forbearance eine starke Erhöhung der monatlichen Zahlungen bedeutet, können Sie mir sagen, wie viele Personen in der Zwangsvollstreckung landen, weil sie sich die monatliche Zahlung nicht leisten können?

Was jetzt zu tun ist

Schritt 1: Erhalten Sie Antworten auf Ihre Fragen.

Sie brauchen nicht nur Antworten auf die oben genannten Fragen, sondern auch andere Fragen, die Sie sich stellen. Lassen Sie sich von den Experten, die Sie beraten, nicht einschüchtern. Denken Sie daran, dass sie für Sie arbeiten.

Schritt 2: Treffen Sie eine Entscheidung … und folgen Sie ihr!

Sobald Sie die Fakten haben, können Sie entscheiden, wie Sie vorgehen sollen und wen Sie brauchen, um Ihnen zu helfen. Je früher Sie handeln, desto eher können Sie die Abwärtsspirale umkehren und Ihren Kredit von schlecht zu besser ändern.

Schritt 3: Handeln Sie jetzt!

Nachdem du deine Hausaufgaben gemacht hast und fühlst, dass du zu einer informierten Entscheidung gekommen bist, bist du auf halbem Weg. Lassen Sie keine Trägheit ein. Zögern Sie nicht. Handeln Sie jetzt, bevor sich Ihr Fenster der Gelegenheit schließt.

Eine abschließende Sache zu betrachten: Erhalten Sie ein gerichtliches Darlehens-Audit!

Eine große Mehrheit der während der letzten 10 Jahre gemachten Darlehen, besonders Subprime und Hypotheken mit variablen Zinssätzen wurden nicht ordnungsgemäß durchgeführt und weisen Fehler und Verstöße auf.

Das Forensische Darlehens-Audit ist der ERSTE SCHRITT, den Sie ergreifen sollten, um sich auf jegliche Art von Rechtsstreitigkeiten oder jede Art von Lösung im Umgang mit Ihrem Kreditgeber vorzubereiten. Audits werden als wertvolles Werkzeug verwendet, um Ihre Datei an die Spitze des Kreditgeberstapels zu bringen und Ihren Fall bemerkt und gehört zu bekommen!

Je mehr Verstöße in Ihrer Hypothek gefunden werden, desto mehr LEVERAGE müssen Sie Ihren Fall argumentieren gegen Ihren Kreditgeber. Mit Millionen von Hausbesitzern, die finanzielle Lösungen anfordern, wird es immer schwieriger, die gewünschten Ergebnisse zu erhalten, wenn Sie sie brauchen. Sie brauchen jedes Werkzeug, jede Hebelwirkung! Das Forensic Loan Audit ist das Werkzeug!

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Source by David Stitt