Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE-Anleger wissen sollten

Kostenlose Immobilienbewertung

In den USA gibt es drei große Drogerieketten: Walgreens, CVS und Rite Aid. Nachfolgend einige Schlüsselstatistiken zu den 3 wichtigsten Drogerieketten ab 2012:

1 Walgreens steht mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar an erster Stelle, 72,2 Milliarden US-Dollar im Gesamtumsatz 2011 (45,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen) und einem S & P-Rating von A. Laut Walgreens leben 75% der US-Bevölkerung innerhalb von 3 Meilen von ihren Geschäften. Im April 2010 wurden 258 Duane Reade-Apotheken in der Metropolregion New York erworben. Im Februar 2012 wurden insgesamt 7841 Apotheken von Walgreens betrieben, darunter 137 Krankenhaus-Apotheken.

2 CVS steht mit einer Marktobergrenze von 56,56 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus den Einnahmen von CVS-Verschreibungen und 16,1 Mrd. US-Dollar aus den Einnahmen aus dem Caremark-Versandhandel) sowie einem S & P-Rating von BBB +. CVS betreibt zum 31. Dezember 2011 7404 Apotheken.

3. Rite Aid liegt mit einer Marktobergrenze von 1,49 Milliarden US-Dollar (vierter, hinter Walmart hinter den Rezepten von Walmart), einem Umsatz von 26,1 Milliarden US-Dollar (17,1 Milliarden US-Dollar aus den verschreibungspflichtigen Einnahmen) mit 4714 Apotheken (Stand Februar 2011) und einem S & P-Rating von B-.

Investoren kaufen Immobilien aus diesen Drogerieketten aus folgenden Gründen:

1. Das Drugstore-Geschäft ist sehr unempfindlich. Menschen brauchen Medikamente, wenn sie krank sind, unabhängig von der Wirtschaftslage. In den USA haben reiche und arme Menschen Zugang zu Medikamenten. Einige argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen aufgrund von kostenlosen oder kostengünstigen Medikamenten, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden, mehr Medikamente konsumieren. Die Mieter sollten also in schwierigen Zeiten gut abschneiden und Geld haben, um die Miete an die Vermieter zu zahlen.

2. Das Drogeriemarktgeschäft hat in den USA eine gute Perspektive:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medikamente, um die Langlebigkeit zu erhalten, z. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente zu verwenden als jüngere, da sie häufig mehr medizinische Probleme haben. Da sich die 78 Millionen Baby-Boomer ab 2008 dem Rentenalter nähern, rechnen die Drogeriemarktketten mit einer steigenden Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren.

· Der Drogenmarkt wächst weiter, während die US-Bevölkerung weiter wächst. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner, die an saisonalen Allergien leiden, verdoppelte sich in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune-Magazin. Sie gaben im Jahr 2009 5,4 Milliarden Dollar für Allergiepräparate aus. Da ihre Hüftlinien zunehmen (75% der Amerikaner werden bis 2020 entweder übergewichtig oder fettleibig sein), wird bei immer mehr Amerikanern Diabetes diagnostiziert, zusammen mit einem hohen Cholesterinspiegel im jüngeren und jüngeren Alter. Darüber hinaus empfehlen Ärzte, verschiedene Krankheiten früher als später zu behandeln, um die Krankheiten besser zu verstehen. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die kurz nach einer HIV-Infektion infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion zu AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten, um Typ-2-Diabetes zu behandeln, anstatt nur oral einzunehmende Medikamente einzunehmen. Alle diese Faktoren vergrößern den Arzneimittelmarkt.

· Advance in Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Testkits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen für vererbte Krankheiten und Störungen ermöglichen. Gentests sind derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostikbranche. Einige dieser genetischen Tests werden sich wahrscheinlich in naher Zukunft in Testkits für den direkten Gebrauch in Drogerien verwandeln. Durch die Zulassung der FDA werden diese neuen Produkte möglicherweise zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Verwendung einer neuen Methode zur Anpassung von Molekülen, die als strukturbasiertes Design bezeichnet wird; Pharmaunternehmen kommen mit neuen Medikamenten auf den Markt, die sie sonst vielleicht nicht entdeckt hätten, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs.

· Die Verabschiedung des Gesetzes über die Reform der Gesundheitsfürsorge vom 23. März 2010 bietet geschätzten 33 Millionen US-Amerikanern Versicherungsschutz. Dies ist ein tolles Geschenk für die Drogerieindustrie.

· Es gibt neue Medikamente zur Behandlung von zuvor nicht behandelbaren Krankheiten und neue Krankheiten, z. Viagra für das Unglück der Männer, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs. Die neuen Arzneimittel sind sehr teuer, z. Ein Jahresvorrat an Avastin kostet etwa 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat Zyprexa im Jahr 2007 für Schizophrenie rund 4,8 Milliarden US-Dollar verkauft, und die meisten Menschen haben noch nie von diesem Medikament gehört.

· Es gibt bereits jetzt zugelassene Medikamente, um neue Krankheiten zu behandeln und somit ihren Umsatz zu steigern. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich Schmerzen behandeln, die durch Nervenschäden bei Diabetikern verursacht wurden. Es ist jetzt von der FDA zur Behandlung von Fibromyalgie zugelassen, von der 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betroffen sind.

· Es wird erwartet, dass große Fortschritte in der Genetik-, Biologie- und Stammzellenforschung eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen seltenen genetischen Erkrankungen hervorbringen werden. Das neue Medikament Ilaris von Novartis z. B. befasst sich mit den genetischen Ursachen einer angeborenen Erkrankung, bei der weltweit nur 7000 Fälle bekannt sind. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise zu einem Blockbuster-Medikament auf häufiger durch ähnliche Genetik verursachte Erkrankungen auszudehnen.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern sie, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere, klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , IUDs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterinsenkerpillen (die Amerikaner gaben im Jahr 2006 für alleinige Cholesterinmedikamente fast 26 Mrd. USD aus, laut IMS Health, einem Beratungsunternehmen in Connecticut, das den Pharmaverkauf überwacht.)

· Bevor die Kunden die Apothekengänge oder Apotheken betreten können, müssen sie Pralinen, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten passieren. Drogerien hoffen, dass Sie die einstündigen Fotoservices dort nutzen. Die Geschäfte führen auch saisonale Artikel, z. Halloween-Kostüme und Waren "wie im Fernsehen gesehen", z. Shamwow Daher kaufen die Kunden in diesen Apotheken mehr als ihre Rezepte und Medikamente. CVS berichtete, dass der Verkauf von Nicht-Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachte. Der Wert für Walgreens liegt bei 34% und für Rite Aid bei 37%. Viele Apothekenstandorte sind Convenience-Stores, insbesondere in Wohngebieten oder auf dem Land. Und so hofft Walgreens, dass die Kunden auch WD-40 und Schraubendreher in ihren Filialen anstelle von Home Depot erhalten; Thai Jasminreis und Fischsauce, um einen Ausflug nach Safeway oder zu den Kroger Supermärkten zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser Nichtmedikamente rückläufig, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Außerdem führt Walgreens eine eigene Handelsmarke mit höheren Gewinnspannen ein.

· Es gibt immer mehr Generika auf dem Markt, da eine Reihe enorm bekannter Marken-Blockbuster ihre 20-jährigen Patente verlieren, z. Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt zur Senkung des Cholesterinspiegels) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, wofür es bestimmt ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen den Verkauf von Generika an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markenmedikamente.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, z. Hydrocodon / Oxycodon. Gemäß der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen amerikanische Kokainabhängige, aber 7 Millionen verschreibungspflichtige Medikamente.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der verschriebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und sich in den Medikamentenschränken im Leerlauf befinden. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen sehr langfristige NNN-Leasingverträge, die durch ihr Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in die zugrunde liegende Immobilie relativ gering, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating von "A". In der Tat werden diese Immobilien manchmal als Investment-Grade-Immobilien bezeichnet. Sobald die Drogerieketten den Pachtvertrag unterschreiben, zahlen sie die Miete unverzüglich und rechtzeitig. Diesem Autor sind keine Immobilien bekannt, die von einer dieser Drogerieketten gepachtet wurden, in denen die Mieter keine Mieten gezahlt haben. Selbst wenn die Geschäfte aufgrund schwacher Verkäufe geschlossen sind (Walgreens schloss 119 Geschäfte im Jahr 2007), können diese Unternehmen die Immobilien an andere Unternehmen, z. Advance Auto Parts und zahlen weiterhin Mieten für die Master-Leasingverträge.

· Ein typischer Walgreens-Leasingvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20-25 Jahren plus 8-10-Optionen mit fünfjähriger Laufzeit. Während der Hauptlaufzeit und der Optionen werden in den meisten Mietverträgen keine Mietsteigerungen erzielt. Dies ist der Hauptnachteil der Investition in Drogerien von Walgreens.

· Ein typisches CVS-Leasing besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20 bis 25 Jahren plus vier bis fünf Optionen für fünf Jahre. Die Miete ist normalerweise während der primären Laufzeit konstant, und dann erhöht sich die Miete um jeweils 5% bis 10%.

· Ein typisches Rite Aid-Leasing besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20 bis 25 Jahren plus vier bis acht Optionen für fünf Jahre. Der Mietvertrag erhöht die Mietpreise häufig alle 5-10 Jahre.

Anlagerisiken

Das Apothekengeschäft ist zwar generell rezessionsunempfindlich, aber Ihre Investition birgt Risiken:

1) Der Hauptnachteil bei einer Investition in Apotheken ist, dass es für eine lange Zeit wenig oder keine Mietunterbrechung gibt, z. 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. So wird die Miete nach Berücksichtigung der Inflation effektiv gesenkt. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Immobilien nicht für jüngere Investoren attraktiv sind, insbesondere wenn die Obergrenze niedrig ist.

2) Die 3 Drogeriemarktketten haben jetzt einen neuen, hervorragenden Konkurrenten, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in über 4000 Geschäften von Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Einzelhändler für Arzneimittel mit einem Umsatz von 17,4 Milliarden US-Dollar, knapp vor Rite Aid mit einem Umsatz von 17,1 Milliarden US-Dollar. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, 2006 ein hochbekanntes, generisches $ 4-Programm für verschreibungspflichtige Medikamente auf den Markt zu bringen, das jetzt 350 Generika für 30 Tage vertreibt. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Beispielsweise werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikationen gezählt. Wahrscheinlich macht Walmart mit diesen Medikamenten sehr wenig Gewinn. Die Marketingkampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, erstellt wurde, sorgt jedoch für große Aufmerksamkeit für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Vorschriften in seine Läden zu locken, wo es höhere Gewinnmargen gibt. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den niedrigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise zu begegnen. Target bietet jetzt die gleichen 350 Generika für 30 US-Dollar für $ 4 an. Walgreens hat einen Club für verschreibungspflichtige Medikamente mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für nur 1 USD pro Woche anbietet. CVS sagt, dass es mit allen Angeboten seiner Konkurrenten übereinstimmen wird.

3) Rick Newman, Chief Business Correspondent von US World & News Report, prognostizierte, dass Rite Aid 2009 möglicherweise nicht überleben wird. Rite Aid ist auch 2012 noch im Gange. Die Prognose scheint im Jahr 2012 zu verschwinden, da Rite Aid die Long refinanzieren konnte Die Schulden und Verkaufserlöse sind gestiegen.

4) Medikamente werden auch in Tausenden von Supermärkten, Target-Stores und Costco-Warenhäusern verkauft. Es gibt jedoch keine Durchfahrfenster in diesen Läden oder Walmart, um die Rezepte bequem abzulegen und Medikamente abzuholen. Kunden können ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr nicht in Target Stores oder Supermärkten abholen. Sie müssen Mitglied sein, um bei Costco Medikamente kaufen zu können. Andere füllen möglicherweise ihre Rezepte bei Walmart nicht aus, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden mischen möchten, die in niedrigeren Einkommensschichten stehen. Und einige Baby-Boomer möchten nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart ausgefüllt werden, weil es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Das Drogengeschäft im Einzelhandel wird zu einem gewissen Grad von den Pharmacy Benefits Managers (PBMs) kontrolliert. Kunden erhalten normalerweise eine Rezeptpflicht von ihren Krankenkassen, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten im Auftrag der Versicherungsgesellschaften Verordnungsleistungen. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag mit Express Scripts, einem wichtigen PBM, im Wert von über 5 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz von Walgreen war im ersten Quartal 2012 sofort rückläufig, da die Kunden von Express Scripts ihre Vorschriften nicht bei Walgreens einlösen können. Die PBMs befinden sich auch im Drogeneinzelhandelsgeschäft über Versandaufträge, für die keine teuren Einzelhandelsflächen gemietet werden müssen. Die Verschreibungen für verschreibungspflichtige Sendungen machen derzeit einen Marktanteil von über 20% am gesamten Verschreibungserlös aus. Sollten Kunden ihre Kaufgewohnheiten für verschreibungspflichtige Arzneimittel in Versandaufträge ändern (es gibt keine derartigen Beweise im Jahr 2012), könnte dies negative Auswirkungen auf das Geschäft von Drogerieketten haben.

6) Viele Pachtverträge in Gebieten mit Wirbelstürmen und Tornados sind NNN-Pachtverträge mit Ausnahme von Dach und Struktur. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie die Kosten übernehmen.

7) Der Mieter kann nach Ablauf des Mietverhältnisses an einen anderen Ort entlang der Straße oder über die Straße ziehen. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich die Immobilie in einer kleinen Stadt befindet, in der eine geringe Eintrittsbarriere besteht, d. H. Viel leeres und bebaubares Land.

8) Der Mieter kann eine Mietkonzession beantragen, um sein Ergebnis in schwierigen Zeiten zu verbessern. Die Möglichkeit ist höher, wenn es sich bei dem Mieter um Rite Aid handelt und wenn das Geschäft einen niedrigen Verkaufserlös und / oder eine höhere Marktmiete aufweist.

9) Immer mehr Amerikaner gehen von ihren Vorschriften weg, insbesondere die teuersten Markenmedikamente. Dies kann negative Auswirkungen auf die Verkaufserlöse und Gewinne der Apotheken haben und folglich zu Schließungen von Apotheken führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Unternehmen im Bereich Gesundheitsfürsorge, wurden 2010 fast 1 von 10 neuen Medikamentenrezepturen von Personen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Dies ist ein Plus von 88% gegenüber 4 Jahren vor der Rezession begann. Dieser Trend wird zum Teil durch immer höhere Co-Pays für Markenmedikamente angetrieben, da die Arbeitgeber mehr Versicherungskosten auf ihre Mitarbeiter verlagern.

Unter den drei Drogeriemarktketten haben Walgreens und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte – an den großen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premiumstandorte hat. Walgreens tendiert dazu, nur die Top-Absolventen von Apothekenschulen einzustellen, während sich Rite Aid mit Bottom-Absolventen niederlässt, um Kosten zu sparen. Wenn es möglich ist, versuchen alle Drogerieketten, die Verschreibungen mit generischen Medikamenten zu füllen, die höhere Gewinnmargen aufweisen.

1) Walgreens: Das Unternehmen wurde 1901 von Charles Walgreen sen. in Chicago gegründet. Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren besteht, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogeriemarktketten und auch unter den am meisten bewunderten öffentlichen Unternehmen in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesenen Erfolgsbilanzen geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund ihrer überlegenen finanziellen Stärke (S & P-Rating A) und erstklassiger, unersetzbarer Standorte erhalten Immobilien mit Pachtverträgen von Walgreens den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Obergrenzenquote der drei Drogeriemarktketten. Darüber hinaus erhält Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine Pauschalmiete oder sehr geringe Mietsteigerungen. Die Cap-Rate liegt 2012 oft im niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Anleger, die Walgreens kaufen, sind tendenziell reifer, d. H. Näher am Rentenalter. Sie suchen nach einer sicheren Investition, bei der es wichtiger ist, die Miete zu überprüfen, als Wertschätzung zu erhalten. Sie vergleichen häufig die Renditen ihrer Investition in Walgreens mit den niedrigeren Erträgen von US-Staatsanleihen oder Bescheinigungen über die Einlagen von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Läden eröffnet. Daher werden hier viele neue Walgreens-Läden zum Verkauf angeboten. Sie wird diese Expansion in 2010 und darüber hinaus verlangsamen und sich stattdessen auf die Renovierung bestehender Geschäfte konzentrieren.

2) CVS-Apotheke: CVS Corporation wurde 1963 in Lowell, Massachusetts, von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland gegründet. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". CVS verfügt seit 2009 über 6300 Filialen in den USA, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd-Apotheken, hauptsächlich in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Drogerien von Savon und Osco, hauptsächlich in Südkalifornien. 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Stores in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Milliarden US-Dollar. Die Übernahme von Long Drugs scheint gut zu sein, da CVS keine Geschäfte in Nord-Kalifornien und Arizona hatte. Im Preis enthalten waren auch Immobilien. Es wird auch Caremark, eine der größten PBMs, gekauft und der Firmenname in CVS Caremark geändert. Als CVS 1.200 Eckerd-Geschäfte kaufte, wurde eine Einzelgesellschaft (Limited Liability Company) gegründet, die alle Eckerd-Geschäfte besitzen sollte. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Im Falle eines Ausfalls kann der Eigentümer nur rechtlich nach dem Vermögen der LLC und nicht von anderen CVS-eigenen Vermögenswerten gehen. Obwohl der Eigentümer die Bürgschaftssicherheit von CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist diesem Autor kein Vorfall bekannt, bei dem CVS ein Geschäft schließt, und zahlt keine Miete.

3) Rite-Aid: Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er starb am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 seinen ersten Laden als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation gegründet und ging 1968 an die Börse. Als Alex Grass 1995 den Vorsitz und den Chief Executive Officer des Unternehmens niederlegte, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette der USA, gemessen an der Gesamtzahl der Geschäfte und an zweiter Stelle Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm das Amt, wurde jedoch 1999 wegen Überschätzung der Erträge von Rite Aid Ende der 1990er Jahre verdrängt. Rite Aid ist jetzt das finanziell schwächste unter den drei Drogerieketten. Im Jahr 2007 kaufte Rite-Aid rund 1.850 Brooks und Eckerd-Drogerien, hauptsächlich entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS einzuholen. Dabei fügte es eine große langfristige Verschuldung hinzu und ist aufgrund seines Marktwerts die am stärksten verschuldete Drogeriekette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu laufen. Die Umsätze einiger dieser Geschäfte gingen um 20% zurück, nachdem sie das Vorzeichen auf Rite Aid umgestellt hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Filialen und einen Umsatz von über 26 Milliarden US-Dollar. Die Zahlen sanken 2010 auf 4780 Geschäfte und erreichten einen Umsatz von 25,53 Milliarden US-Dollar. Am 21. Januar 2009 stufte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" herunter, acht Stufen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko schließen lässt. Rite Aid kontaktierte 2009 eine Reihe von Vermietern, die sich um eine Mietkonzession bemühten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 konnte Rite Aid die Refinanzierung der Schulden in Höhe von 1,9 Mrd. USD erfolgreich abschließen. 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens-Vertragsproblemen mit Express-Skripts. Die gleichen Ladengeschäfte stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert immer noch Geld im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete. Allerdings verliert es weniger, nämlich 0,43 USD je Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 USD je Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet einen besseren Ausblick für das Geschäftsjahr 2013.

Dinge, die zu beachten sind, wenn Sie in eine Apotheke investieren

Wenn Sie Interesse haben, in eine von Drogerieketten gemietete Immobilie zu investieren, sollten Sie Folgendes beachten:

1. Wenn Sie eine risikoarme Investition wünschen, gehen Sie zu Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Sicherheitsgrad derselbe, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Kalifornien befindet, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% haben oder in Texas, wo Sie möglicherweise eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es ist daher kein wesentlicher Vorteil, in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert in erster Linie vom Höchstsatz abhängt. Im Jahr 2012 scheint sich der angebotene Cap-Satz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Geschäfte zu senken.

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, fahren Sie mit Rite-Aid fort. Einige Immobilien außerhalb von Kalifornien bieten 2012 möglicherweise eine Obergrenze von 9%. Unter den drei Drogenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 unterzugehen. Sollte Insolvenz anmelden, hat Rite Aid die Möglichkeit zu wählen welche Standorte offen bleiben sollen und welche Standorte den Mietvertrag kündigen. Um das Risiko zu minimieren, dass der Laden geschlossen ist, wählen Sie einen Standort mit starken Umsätzen und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz.

3. Die Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Obergrenze für Walgreens niedriger ist als für Rite Aid, können Sie die besten Preise und Bedingungen für Walgreens erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risikoträger sind, möchten Sie vielleicht eine CVS-Apotheke in Betracht ziehen. Es verfügt über ein Rating von BBB + S & P. Seine Cap Rate ist höher als bei Walgreens, aber niedriger als bei Rite Aid. Einige Mietverträge bieten möglicherweise bessere Miethöcker. Auf der anderen Seite sind einige CVS-Leasingverträge, insbesondere für Eigenschaften in Hurrikan-Gebieten, z. Florida ist keine echte NNN-Vermietung, bei der Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Cap-Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte verfügen über Minuteclinic-Mitarbeiter vor Ort, die mit registrierten Krankenschwestern besetzt sind. Da diese Klinik-Idee kürzlich eingeführt wurde, ist es nicht klar, dass eine Klinik in CVS ein Plus oder Minus zum Endergebnis des Geschäfts ist.

5. Alle 3 Drogeriemarktketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen gut sichtbare, eigenständige rechteckige Grundstücke von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Parkplätzen in einer wachsenden und verkehrsreichen Lage. Sie alle benötigen für die Immobilie eine Durchfahrt. Daher sollten Sie den Kauf einer Inline-Eigenschaft vermeiden, d. H. Keine eigenständige Eigenschaft und Eigenschaft ohne Durchfahrfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Apotheken den Mietvertrag nicht verlängern möchten, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einer dicht besiedelten Gegend, in der sich kein Land befindet. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die die neuen Anforderungen nicht erfüllt, z. B. eine Durchfahrt, haben Sie möglicherweise Probleme, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, befindet sie sich an einem besseren Ort. Drogerieketten öffnen den Laden nicht rund um die Uhr, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können zu einem Prozentsatz vermietet werden, d. H. Der Vermieter kann eine zusätzliche Miete erhalten, wenn der Jahresumsatz des Geschäftes einen bestimmten Wert übersteigt, z. 5 Mio. USD Der Umsatz, der zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet wird, schließt jedoch häufig eine seitenlange Liste von Elementen aus, z. Wein und Limonaden, Tabakerzeugnisse, Artikel, die nach 22.00 Uhr verkauft werden, Drogen, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Verkaufserlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filiale ausmachen. In der Folge hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter eine zusätzliche prozentuale Miete vereinbaren kann. Das Geschäft mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um dem Vermieter seinen Jahresumsatz mitzuteilen. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starkem Bruttoumsatz investieren, z. über 500 $ pro Quadratfuß pro Jahr. Außerdem möchten Sie die Rent-Income-Ratio prüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2-4% liegt, ist das Geschäft wahrscheinlich sehr profitabel, so dass die Wahrscheinlichkeit gering ist, dass das Geschäft geschlossen wird.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind. Vermeiden Sie es, in einen Rückgang zu investieren, z. Detroit und / oder einkommensschwache Gebiete oder Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern innerhalb von 5 Meilen. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Apotheke in der Stadt sein und den größten Teil des Marktanteils einnehmen. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses immer an einem anderen Ort entlang der Straße umziehen, da in einer Kleinstadt eine geringe Eintrittsbarriere besteht. Diese Eigenschaften sind jetzt leicht zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt knapp ist, haben Sie möglicherweise Probleme, einen Kreditgeber zu finden, um diese Immobilien zu finanzieren.

9. Viele Immobilien haben ein Darlehen, das der Käufer übernehmen muss. Wenn Sie eine 1031-Börse haben, sollten Sie zweimal über den Kauf dieser Immobilie nachdenken. Sie sollten die Kreditannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie fortfahren. Wenn Sie den bestehenden Kredit nicht übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehender Kredit ist viel schwieriger als ein neuer Kredit), kann Ihnen die Zeit für einen 1031-Umtausch zur Neige gehen, und Sie müssen möglicherweise einen Kapitalgewinn zahlen.

10. Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogeriemarktketten aus mehreren Gründen keine eigenen Läden. Hier sind nur einige davon:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilieninvestmentfirma wird.

– Der Besitz der Immobilie erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen, was für ein börsennotiertes Unternehmen keine brillante Idee ist.

11. Etwa 10% der zum Verkauf stehenden Apotheken und typischerweise CVS-Apotheken benötigen zum Erwerb sehr geringer Eigenmittel, z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch ein vorhandenes, vollständig amortisiertes Darlehen ohne Cashflow annehmen. Das heißt, die gesamte vom Mieter gezahlte Miete muss zur Tilgung des Kredits verwendet werden. Der Cap-Zinssatz kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor den Kredit in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie Fremdgeld in Anspruch nehmen, um Einkommensteuer auf die Mieterträge zu zahlen (die Differenz zwischen Miete und Hypothekenzinsen). Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto mehr Bargeld benötigen Sie zur Entrichtung von Ertragsteuern, da die Hypothekarzinsen zum Ende hin immer weniger werden. Wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Anleger, die erhebliche Verluste aus anderen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cashflow-Immobilie können sie die Einnahmen des Drogerie-Mieters mit den Verlusten aus anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verrechnen. Zum Beispiel hat eine Immobilie einen Vermietungsgewinn von 105.000 US-Dollar pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste bei anderen Immobilien in Höhe von 100.000 US-Dollar. Somit betragen die zu versteuernden Gewinne zusammen nur 5.000 US-Dollar.

– Die nicht informierten Anleger, die nicht der Meinung sind, dass sie zusätzliche Geldmittel aufbringen müssen, um Einkommenssteuern zu zahlen.

Anders denken

Wenn Sie dem S & P-Rating der Mieter zu viel Gewicht beimessen, können Sie am Ende entweder ein hohes Risiko eingehen oder gute Chancen aufgeben.

  1. Ein guter Standort sollte der Schlüssel für Ihre Entscheidung sein, in welche Drogerie investiert werden soll. Es wird oft gesagt, ein mieses Geschäft sollte sich an einem großartigen Standort gut entwickeln, während der beste Mieter an einem miesen Standort ausfällt. Ein Walgreens-Store, der später geschlossen wird (ja, Walgreens hat im Jahr 2007 119 Filialen geschlossen), ist immer noch eine schlechte Investition, auch wenn Walgreens weiterhin pünktlich Miete zahlt. Sie möchten also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil sich dort ein Walgreens-Schild befindet.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, um einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alle Anstrengungen unternehmen wird, um einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite werden finanzstarke Walgreens mit Gründen versehen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie können Sie also feststellen, ob ein Drogeriemarkt profitabel ist oder nicht, wenn der Mieter seine Gewinn- und Verlustrechnung nicht offenlegen muss? Die Antwort ist, dass Sie nicht können. Sie können jedoch eine fundierte Schätzung auf der Grundlage des jährlichen Bruttoerlöses des Geschäfts vornehmen, der häufig dem Vermieter gemeldet wird, wie dies in der prozentualen Klausel im Mietvertrag erforderlich ist. Mit dem Bruttoumsatz können Sie die Rent-Income-Ratio bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft rentabel. Beträgt die jährliche Grundmiete beispielsweise 250.000 USD, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Mio. USD beträgt, beträgt die Rent-Income-Ratio 5%. In der Regel ist es schwierig, einen Gewinn zu erzielen, wenn diese Quote mehr als 8% beträgt. Wenn Sie also eine Rite Aid mit 3% Rent-Income-Ratio sehen, wissen Sie, dass dies wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Sollte Rite Aid Insolvenz anmelden, bleibt der Standort offen und die Miete wird weiter gezahlt. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einer Rent-Income-Ratio von 3% mit einer Obergrenze von 10% sehen, besteht die Chance, dass es sich um eine risikoarme Investition mit guten Renditen handelt und der Mieter den Mietvertrag höchstwahrscheinlich verlängert. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch, und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich signifikant.
  3. Apothekengeschäfte mit neuen 25-jährigen Leasingverträgen tendieren dazu, zu einem niedrigeren Wert zu verkaufen, z. Die Obergrenze für neue Geschäfte liegt bei 6-7%, gegenüber etablierten Standorten bei 8,0-8,5%. Denn Investoren haben Angst, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern könnten. Leider haben auch Kreditgeber die gleiche Angst! Daher finanzieren viele Kreditgeber keine Drogerien, für die noch zwei oder drei Jahre Pachtvertrag besteht. Die Tatsache, dass Drogeriemärkte mit neuen Leasingverträgen einen Preisaufschlag auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Abwertungspotenzial von 20% haben (Neukauf bei einer Obergrenze von 6% und Verkauf bei einer Obergrenze von 7,5%, wenn die Mietverträge noch 8 Jahre übrig sind). Einige Investoren werden nicht in Betracht ziehen, in Drogerien zu investieren, deren Pachtzeit noch 5-10 Jahre beträgt. Sie ignorieren einfach die Tatsache, dass sich die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten befinden, die einen starken Umsatz erzielen. Mieter haben einfach keine andere Wahl, als den Mietvertrag zu verlängern.

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Source by David V. Tran

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