Sind Zero-Day-Inspektionen Killer in REO Investing?


In der Regel hat ein Käufer von Immobilien den Verkäufer eine Inspektionsperiode geben, in der der Käufer das Eigentum von einem Fachmann überprüfen lassen wird, um zu sehen, ob es irgendetwas gibt. Käufer verpasst. Diese Inspektionen sind eine sehr kostengünstige Versicherung für den Käufer und sollten immer beim Kauf eines persönlichen Wohnsitzes durchgeführt werden. Für Investoren sind die Inspektionen gleich wichtig, aber oft machen Investoren diese selbst.

Eine zunehmende Tendenz bei REO (Bank-Besitz) Immobilien ist für das Addendum, das aus dem Asset Manager oder dem Makler zurückkommt, zu haben kurze Inspektionszeit. Der übliche Inspektionszeitraum für REO variiert je nach Region des Landes, in dem sich der Reo befindet. In einigen sehr beunruhigten Gegenden ist es nicht selten für 15-20 Tage Inspektionszeiträume. In aktiven Märkten betragen die Inspektionsfristen in der Regel 5 bis 10 Tage.

Der Inspektionszeitraum ist für Investoren sehr wichtig, da sie die Immobilie auf seine Käuferliste vermarkten und die Immobilie gewinnbringend wieder verkaufen können. Wenn das einzige Werbemedium, das REOs verkaufte, das MLS war, würden viele nicht verkauft werden, da der durchschnittliche Investor keinen Zugang zum MLS hat und die besten Käufe die REOs sind, die nicht in den ersten 30+ Tagen auf dem Markt verkauft werden (DOMs ). So legen Investoren die Objekte unter Vertrag, legen Finanzierungsnachweise oder ein Akkreditiv vor und hinterlegen eine Einzahlung bei dem vom Vermögensverwalter oder Makler gewählten Abschlussvermittler.

Die REO-Broker und -Agenten können jedoch Schwierigkeiten beim Schließen haben. diese Angebote, weil der Investor es zu einem zu hohen Preis unter Vertrag gesetzt hat. Er weiß das jetzt, weil er es nicht an einen anderen Investor weiterverkaufen kann, der es mieten oder behalten wird. Daher nutzt der Investor die Kontrollperiode, um den Vertrag zu beenden und sein Geld zurückzubekommen. Dies macht die Makler normalerweise wütend, da sie die Immobilie wieder neu vermarkten müssen. Geschieht dies zu oft, verliert der Makler nicht nur diese Auflistung, sondern verliert den Vermögensverwalter (Bank) als Klient.

Es kommt zu einem Trend bei REO-Kontrakten, der dem Käufer eine Zero-Day-Inspektion ermöglicht. Das heißt, sobald der Käufer den Vertrag unterschreibt, kann er nicht mehr aus der Inspektionsperiode als gesetzliches Schlupfloch herauskommen. Wir sehen sogar, dass die Nachträge der Immobilienmakler Zero-Day-Inspektionen verlangen, während die Nachträge der Vermögensverwalter 5 Tage zulassen. Offensichtlich ist dies eine Makler-Lead-Bewegung, weil das Ergebnis nachteilig für den endgültigen Verkaufspreis der Immobilie ist. Diese Investoren, die die Immobilien zurückgeben, tun dies, weil der Preis, den sie bezahlt haben, zu hoch war. Das Ergebnis ist, dass der Vermögensverwalter seinen Preis senken muss, um mehr Käufer anzuziehen.

Während eine kleine Gruppe von Investoren Großhändler sind, die die Kontrollperiode nutzen, um ein Angebot aufzugeben, tut dies die überwiegende Mehrheit der Investoren nicht. die Endkäufer, die auf die Immobilien bieten sollten. Aufgrund dieser strengen Anforderung der Zero-Day-Inspektion zahlen die unerfahrenen Investoren mehr Geld an die erfahrenen Investoren, oft für die gleichen Immobilien. Diese Gewinndifferenz könnte zu den Konten der Vermögensverwalter gehen, aber sie wissen möglicherweise nicht einmal, dass diese Anomalie passiert, da ihr einziger Input der Börsenzulassungsmakler ist.

Zusammenfassend, in einem Versuch, weniger gescheiterte Geschäfte zu haben, Makler haben die Anforderung der Inspektionszeit und oft die Höhe der Kaution verschärft. Die meisten REO-Einlagen liegen im Bereich von $ 500 bis $ 1.000, aber einige Makler verlangen den größeren von 10% oder $ 5.000. Das Nettoergebnis ist weniger Bieter, die bereit sind, die Immobilien zu kaufen, und weitere Preisrückgänge, wenn die Immobilien schließlich verkauft werden.

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Source by Dave Dinkel