Ein kompletter Leitfaden für Restaurant-Immobilien-Investments


Restaurants sind ein beliebtes Gewerbeobjekt für viele Investoren, weil:

  1. Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch Grundsteuern, Versicherungen und alle Instandhaltungskosten bezahlen. Das einzige, was der Investor bezahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder nur wenige Vermieterpflichten, da der Mieter für die Wartung verantwortlich ist. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Sie müssen nur den Mietscheck zur Bank bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder eine Single-Tenant-Immobilie.
  2. Ob reich oder arm, Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger, weil sie zu beschäftigt sind, die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und soll 2007 einen Umsatz von 537 Milliarden Dollar erzielen, verglichen mit nur 322 Milliarden Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen Dollars). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Nahrungsmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter Ihr Eigentum sehr gut pflegen, weil es in ihrem Interesse ist. Wenige Kunden wollen, wenn überhaupt, in ein Restaurant gehen, das auf dem Parkplatz ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll hat.

Restaurants sind jedoch aus Investitionssicht nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da es hierzu keine schlüssigen Studien gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio im Zeitraum von 1996 bis 1999 verfolgt ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall sonst in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind. Dr. Parsa bemerkte, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmungen seien und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, Ohio, haben. Seine Studie fand auch, dass 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH zwischen 1996 und 1999 geschlossen wurden. Neben wirtschaftlichen Scheitern schließen die Gründe für die Schließung von Restaurants Scheidung, schlechte Gesundheit und die Unwille, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu verbringen. Basierend auf dieser Studie, kann es sicher sein vorauszusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es das folgende Jahr funktionieren, so dass der Vermieter die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine bestimmte minimale Menge an nicht geliehenen Bargeld / Kapital haben, z 300.000 Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 US-Dollar bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes zu entrichten. Im Gegenzug erhält der Franchise-Nehmer Schulungen, wie er ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbauen und betreiben kann, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Zeichen aufgestellt ist. Sollte es dem Franchisenehmer nicht gelingen, das Geschäft am Standort zu führen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit mehr als 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat 34,2 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von 2,4 Millionen Dollar Umsatz pro US-Standort . McDonald's erzielt derzeit einen Marktanteil von über 50% des US-amerikanischen Hamburger-Restaurant-Marktes mit einem Volumen von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Dahinter liegt Wendys (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Millionen US-Dollar) mit 8,5 Milliarden US-Dollar Umsatz und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8,4 Mrd. im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Hamburger-Restaurant-Marktanteils (unter allen Restaurantketten belegt Subway Platz 2 mit $ 11,4 Mrd. Umsatz, 23.850 Läden und Starbucks Nummer 3 mit 9,88 $ Umsatz und 11.158 Geschäfte). Der Erfolg von McDonald's ist offenbar nicht das Ergebnis dessen, wie lecker der Big Mac schmeckt, sondern etwas anderes, das komplexer ist. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Magazins Consumer Report sind McDonald's Hamburger die letzten unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10 mit 10 als die beste, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendys (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carls Jr (6.9 ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7,9)

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück immer früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Gründe, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden vorbeikommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind besonders in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, besonders mit Besitzern von minimaler oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund anfänglich schwacher Einnahmen riskante Investitionen. Wenn Sie sich entscheiden, in ein Restaurant ohne Markenbezeichnung zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es nicht leicht zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten betreiben nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist die Restaurantkette WhatABurger mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Allerdings ist es an der Westküste ab 2012 noch unbekannt. Markenketten haben tendenziell eine Website mit allen Standorten und weiteren Informationen. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten in 2011 mit Verkäufen über $ 200 Million

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten hinsichtlich der Umsatzveränderung von 2010 bis 2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries mit 921 Millionen US-Dollar Umsatz und 32,8% Veränderung.
  2. Chipotle Mexican Grill mit 2.261 Milliarden US-Dollar Umsatz und 23.4% Veränderung.
  3. Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit 895 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,8% Veränderung.
  4. Hofhaus mit 262 Mio. $ Umsatz und 21,5% Veränderung.
  5. Firehouse-Subs mit 285 Mio. $ Umsatz und 21,1% Veränderung.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit $ 621 Mio. Umsatz und 20,9% Veränderung.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B Umsatz und 20.1% Veränderung.
  8. Raising Cane's Chicken Fingers mit 206 Millionen US-Dollar Umsatz und 18,2% Veränderung.
  9. Noodles & Company mit 300 Millionen US-Dollar Umsatz und 14,9 Prozent Wechsel von.
  10. Wingstop mit 382 Mio. $ Umsatz und 22,1% Wechsel

Miet- & Pachtgarantie

Die Pächter unterschreiben oft ein langfristiges Absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger ist das Risiko von Unsicherheiten bei Instandhaltungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit eigenem oder Firmenvermögen garantieren. Für den Fall, dass sie das Geschäft schließen müssen, werden sie die Miete für die Dauer des Mietvertrags weiter zahlen. Im Folgenden finden Sie einige Dinge, die Sie über die Mietgarantie wissen müssen:

  1. Generell gilt, je stärker die Garantie, desto geringer ist die Rendite Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als eine kleine Firma, die einem Franchisenehmer mit ein paar Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Lease normalerweise niedrige 4,5-5% (Investitionsrendite im 1 st Besitzjahr), während McDonald's mit einer Franchise-Garantie (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz) von Franchisenehmern) kann 5-6% Cap anbieten. Stellen Sie also die Höhe der Risiken fest, die Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Renditen erzielen.
  2. Manchmal wird eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft bilden, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant wiederum gehört einer Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten zu schützen. Die Mietgarantie der Single-Entity-LLC bedeutet also nicht viel, da sie nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie ein lausiges Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemühen wird, Ihnen die Miete zu zahlen. Urteile also nicht primär über die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut, bis die Firma, die sie garantiert, Konkurs meldet. Zu dieser Zeit reorganisiert das Unternehmen seine Aktivitäten, indem es Standorte mit niedrigen Umsätzen schließt und die guten Standorte (d. H. Diejenigen mit starken Umsätzen) hält. Es ist also wichtiger für Sie, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einer kleinen privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn du in ein "Mom & Pop" -Restaurant investierst, vergewissere dich, dass alle Prinzipien, z. sowohl Mutter als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihren Vermögenswerten. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Lage, Lage, Lage

Ein mieses Restaurant darf gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einer guten Speisekarte an einem schlechten Ort versagen können. Ein guter Standort wird hohe Einnahmen für den Betreiber generieren und ist Ihnen als Anleger in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gelockt und dadurch hohe Einnahmen erzielt. So ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder von Colleges immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Hohes Verkehrsaufkommen muss von guter Sicht von der Straße begleitet sein. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Erinnerung an die Besucher.
  3. Leichtigkeit des Ein- und Ausstiegs : Ein Restaurant an einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr bekommen und hat gute Sicht, aber keine gute Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben gibt. Das Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen für steigende Mietpreise generieren.
  5. Viele Parkplätze : Meist verkettete Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Stoßzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, besteht die Gefahr, dass er den Parkplatz verlässt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratfuss. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z.B. Olive Garden
  6. Hoher Verkaufserlös : Allein die jährlichen Bruttoeinnahmen sagen nicht viel aus, da größere Restaurants – im Verhältnis zu Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen haben. Das Rent-zu-Umsatz-Verhältnis ist also ein besseres Maß für den Erfolg. Zur weiteren Diskussion verweisen wir auf das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen in der Due-Diligence-Abteilung.
  7. Hohe Einstiegshürden : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe zu replizieren: Das Gebiet hat einfach kein entwickelbares Land mehr, oder der Masterplan lässt es nicht mehr zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterialien zu bauen. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag verlängern, wenn das Geschäft profitabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant-Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Marken-Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht an ausländische Investoren Kredite vergeben, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Es kann also eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Ballungsgebieten zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine ziemliche Herausforderung, die Finanzierung von Restaurantankäufen zu erhalten, vor allem für Tante-Emma-Läden und regionale Restaurants. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Kurs und die besten Konditionen für den Kredit erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen U-Bahnen halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, z Cap Rate ist 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie in Betracht ziehen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher wird Ihre Gesamtrendite (Cash-in-Cash) höher als die Cap-Rate sein. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Treibstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs leihen, weniger wert. Daher ist es noch vorteilhafter, die Hebelwirkung jetzt zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgewerbe ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur rund 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten von Waren, z.B. Lebensmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% der Einnahmen ausmachen; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustabrechnungen, falls verfügbar, mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung kann das Kürzel EBITDAR erscheinen. Es steht für E Arnings B efore I ncome T Äxte, D Abschreibung (von Ausrüstung), A Stauerei (von Kapitalerhöhung), und R ent. Wenn Sie in der P & L eines Franchise-Restaurants keine Lizenzgebühren oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich werden wir sicherstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete profitabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoumsatzes sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen haben Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von etwa 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht sogar alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann ein neues Restaurant mehrere Jahre dauern, um ein potenzielles Umsatzziel zu erreichen. Erwarten Sie daher nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie möglicherweise die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B stellt den Paydex-Score bereit, den Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Persönliche Kredithistorie. Dieser Wert liegt zwischen 1 und 100, wobei höhere Werte für eine bessere Zahlungsleistung sprechen. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, erhalten Sie die Mietschecks wahrscheinlich sofort.
  3. Verhältnis von Mieten zu Einnahmen : Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis, desto besser der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% betragen sollte, was darauf hindeutet, dass der Standort hohe Einnahmen erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen, nachdem er die Miete bezahlt hat. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Einnahmen ist jedoch keine präzise Methode, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Es berücksichtigt nicht den Grundsteueraufwand als Teil der Miete. Die Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Staat zu Staat. Zum Beispiel in Kalifornien ist es etwa 1,25% des geschätzten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rentabilität von 8% in einem Staat profitabel sein und in einem anderen jedoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen tendenziell eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste innerhalb eines kleinen Zeitfensters vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast-Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Beendigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, sollte ein Brand einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstören. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10%. Stellen Sie also sicher, dass Sie den Mietvertrag gelesen haben. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice auch den Verlust an Mieteinnahmen für 12 bis 24 Monate deckt, falls das Anwesen durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten ungefähr $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie, z. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, sodass er die Miete bezahlen wird. Starbucks zahlt in der Regel eine Premium-Miete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie sich oft an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter monatlich mehr als 4 US-Dollar pro Person bezahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung begründen, da es im Restaurantbetrieb schwer ist, Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter höhere Mieten zahlt. Einige Restaurants können eine Prozentklausel haben. Dies bedeutet, dass der Betreiber neben der Mindestmiete auch einen Prozentsatz seiner Einnahmen bei Erreichen einer bestimmten Schwelle zahlt.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel alle 5 Jahre eine Mieterhöhung von 2% oder 10% mehr. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mieterhöhung bevorzugen, weil 5 Jahre eine lange Zeit auf eine Gehaltserhöhung warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Steigerung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Mit der steigenden Miete steigt auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Mietvertragslaufzeit : im Allgemeinen bevorzugen Investoren langfristige, z. 20 Jahre Pacht, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z.B. 4% bedeutet dies, dass Sie technisch gesehen weniger Miete bekommen, wenn die Mietsteigerung nur 2% beträgt. Schließen Sie deshalb Immobilien nicht aus, die noch ein paar Jahre vom Mietvertrag entfernt sind, da ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete bezahlen.
  10. Risiken gegenüber Investitionsrenditen : Als Anleger mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so könnte es sein, dass Sie von einem brandneuen Franchise-Restaurant angezogen werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants vollständig mit Möbeln, Vorrichtungen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchise-Nehmer unterzeichnet einen 20-Jahres-NNN-Mietvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF, z. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist dazu bereit, weil er kein Geld für die Gründung eines Unternehmens aufbringen muss. Die Anleger sind von der hohen Rendite begeistert; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, eine solch hohe Miete zu zahlen, und Sie könnten ein leerstehendes Restaurant haben.
  11. Track Records des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants geführt wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher um das nächste Jahr herum sein, um Ihnen die Miete zu bezahlen.
  12. Handelsplätze : Einige Restaurants werden mit Handelsplätzen verkauft, also schreibst du schriftlich, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds ist gut während des Abschwungs, Sit-down-Familien-Restaurants sind in der Regel aufgrund der höheren Preise und hohen Kosten für die Rezession empfindlicher. In diesen Restaurants kann der Umsatz im Jahresvergleich zweistellig sinken. In der Folge wurden während der Rezession viele Restaurants geschlossen. Wenn Sie in ein Restaurant mit Sitzgelegenheit investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienanteil verkaufen und das Objekt dann für lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Anleger würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, so dass er das Grundstück verkaufen muss, um seine Schulden zu begleichen. Es kann oder auch nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, die Aktien aus gutem Grund auszahlen zu lassen: Geschäftserweiterung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwertes verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz, die oft nicht positiv gesehen wird, als langfristige Schuld ausgewiesen.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er keine Kreditgeber finden.

Sie sehen oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn Sie die vom Restaurant bezahlte Miete betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Investoren auch konservative Kapitalisierungszinssätze, z.B. 7% Deckel. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann für einen Investor eine risikoarme Investition sein, da der Mieter sich die Miete eher leisten kann.
  2. Signifikant höhere Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er das Grundstück, das viel höher ist als sein Marktwert, z. $ 2M für eine $ 1M Immobilie. Investoren wird manchmal hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann 5 $ Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 $ pro Quadratfuß beträgt. Dies hat zur Folge, dass das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden könnte. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Konkurs anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu verpachten.

Ground Lease

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant im Erdgeschoss zu verkaufen. Der Begriff Erbbaurecht kann verwirrend sein, da er

  1. bedeuten könnte.
    Sie kaufen das Gebäude und verpachten das Grundstück eines anderen Investors langfristig, z. 50 Jahre, Erbbaurecht
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld auf und unterzeichnet dann typischerweise einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu verpachten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht erneuert, wird das Gebäude an den Grundeigentümer zurückgegeben. Die Kappenrate ist oft 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (eigene oder geliehene Mittel) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort ist für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht erneuern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundeigentümer zurückgegeben. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl im Geschäft als auch im Bauwesen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt es zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, in dem Sie sowohl das Land als auch die Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Kapitalisierungsrate sind die Hauptnachteile für Erbpacht

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abwertung seines Grundstückswertes zulässt. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Die Mieter hingegen können den Wert der Gebäude und Anlagen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Pachtverträge können es den Mietern ermöglichen, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietvertrags neu aufzubauen. Leider sind diesem Autor keine Versicherungsgesellschaften bekannt, die eine Feuerversicherung für Sie verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende vielleicht ein sehr teures leeres Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundstückssteuer besitzen.
  3. Einige der Mietverträge ermöglichen es den Mietern, keine Struktur zu erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietvertrages. Dies kann dazu führen, dass Investoren Geld für gestundete Instandhaltungskosten ausgeben müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

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Source by David V. Tran